[摘要] 近年来,随着住宅类地产限购措施的日益增多,商住类地产也就是俗称的“酒店式公寓”便成为了人们投资的热点项目,本次便是通过对于此类项目的优缺点以及风险分析,浅谈此类项目的投资利弊。
近年来,随着住宅类地产限购措施的日益增多,商住类地产也就是俗称的“酒店式公寓”便成为了人们投资的热点项目,本次便是通过对于此类项目的优缺点以及风险分析,浅谈此类项目的投资利弊。
“酒店式公寓”优势分析
何为商住类地产?本次所说的商住类地产,是指产权年限在40-50年之间,户型面积在50-60平方米左右,单套性质为商办的房地产,也就是一般开发商或房地产中介介绍的“酒店式公寓”。此类地产往往具备以下优势:
1)价格优势,同地段商住类地产的单价往往只有住宅类地产的一半甚至更低,加之建筑面积较小,使其颇受预算不高投资者的青睐。
2)不受购买限制,相较于住宅类地产诸多购房限制(例如社保年限、户口限制等等),商住类地产则是只要经济条件允许,买一层楼甚至整幢楼成为“层主”、“楼主”都是可行的。
3)投资门槛较低,这个不单单是指经济条件,还有专业知识、后期管理等等,相较于投资其他商业地产需要具备一定的专业能力(房地产知识、理财规划等等),商住类地产则要简单很多,加之经销商往往会提供后续、代管、装修等附加服务,这些优惠条件往往也是投资者选择此类地产的重要原因。
“酒店式公寓”弊端分析
说了优点,我们再来谈谈“酒店式公寓”的弊端:
1)利率较高。虽说商住类地产总价较低,但该类物业一般只能商贷,并且首付比例较高,如果投资者选择贷款买入,那后续还贷压力较大。
2)居住体验。商住类地产一般为精装交付,开发商也会以“拎包入住”等进行宣传,但实际上商住类物业得房率较低,并且一般是没有燃气的,加之为了追求小户型,往往会造成一层会有20户以上的局面,嘈杂的环境使得自住体验较差。
3)空间。商住类地产较之住宅类物业一般缓慢,因为商住类地产不能落户,其他诸如入学资格等也一般不能享有。对于投资类业主来说,此类物业一般为商用水电,增加了租客的租房成本,造成租金较之住宅偏低。同时此类物业转让时税费也比一般住宅类物业高出很多,以上种种造成了该类物业缓慢,投资者一般需要较长时间才能收回成本。
4)政策风险。前两年多地区陆续出台了限制商住类物业的交易政策,诸如必须毛坯交房、限制拿地等等,虽然随着时间推移,部分地区政策逐步放宽,但仍有一定风险。
综上所述,商住类地产这类优缺点明显,风险与机遇并存的物业,现阶段除非是投资意愿非常迫切的投资者,其他一般投资者还是建议以观望为主,因为近期相对于住宅来说,商住类地产价格波动造成的社会影响较小,因此可能会有一定程度的降价。再者近期各地可能会陆续放宽购房限制政策,在同等条件下,普通稳健性的投资者还是会以风险较小的住宅类地产为主。
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