[摘要] 近日，一则消息报道中海地产在杭州的高端别墅产品御道街一号，自透明售房以来显示，至今410套房源一套都没有卖出。业内人士说“尽管不排除是数据没有挂上去……
近日，一则消息报道中海地产在杭州的高端别墅产品御道街一号，自透明售房以来显示，至今410套房源一套都没有卖出。业内人士说“尽管不排除是数据没有挂上去，但也难以掩盖高端项目成交量惨淡的事实。”
国家统计局的实时数据显示，1至4月份商品房销售面积27709平方米，同比下降6.9%，降幅比1至3月扩大3.1个百分点。就是在房地产行业这样一个深喉期，加之宏观政策的调控，愈发凸显了豪宅的日子清冷。“去年下半年开始，一些高端物业都领不出预售证，怕拉高成交的均价。”一位高端项目负责人对房天下记者叙述。
市场销售的滞后导致多方面的影响，其中销售团队的大量流失是重要影响之一。这位负责人透露“开盘的时间拖得太长，没有销售就没有提成，只拿基本工资让许多销售人员无法承受，所以纷纷跳槽。”排名10以内的一家房企代表对房天下记者表示。他们在海南的一个别墅产品，由于销售战线拖得太长，导致大部分置业顾问无业绩，最终开发商采用提前预支部分提成给销售，尽管无奈，但这是稳定队伍最直接有效的好办法。
同样是高端项目的豪宅杭州武林外滩，成交均价甚至超过5万元/㎡，而透明售房网的信息显示，项目一共有369套房源，至今也只卖了8套。更让人不可思议的是，著名豪宅项目汤臣一品，4月24日成交了一套总计2.285亿元的顶层复式房源，刷新了上海楼市豪宅单价及总价的成交记录，但是，自汤臣一品2005年次开盘之后将近两年内，只售出三套房源。截至4月29日，上海网上房地产数据显示，汤臣一品住宅套数181套，已售74套，可售107套，八年多的时间，去化率不到一半。
然而，就算是市场惨淡，高端项目开发商们都不敢大面积的松动价格，只是小范围隐秘性打折，在营销策略上以防守为主，一方面会对比竞争对手，看到竞争对手在推的户型，便马上推出最有竞争力的户型，然后在价格上有所松动，这是一位别墅项目营销负责人向房天下记者透露的。另一方面开发商都想方设法地夸大客源，扩大可能购买人群的基数，但是限购政策的出台，无疑是为当下市场雪上加霜。
高端项目的特殊性决定其长时间运作战线特点，怎样在漫长的营销过程中维持稳定的销售业绩，开源纳客，成为豪宅项目营销团队的首要问题。
日前泰安的别墅产品海尔桃花源便大胆尝试，改革创新——打造私人定制别墅销售模式。尽管在国外这种住宅营销模式已经早有大规模成熟市场，但是在国内还为数不多，仅在上海紫园、北京康斯丹郡、天津新城等一线城市，作为三四线城市泰安，首次尝试私人定制模式，从某种角度反映出当下高端项目市场营销自救趋势。
美国住房建造商协会(NAHB)曾这样定义：定制住宅是为特定的客户量身定制的、的住宅,且趋向于建造高端住宅。顾名思义，所谓私人定制，既是根据客户的需求、兴趣、爱好、习惯等多方面因素为综合指令进行产品设计，真正实现以客户为导向的产品理念，打破传统的硬性引导的销售模式，程度的吸引购买人群，增强项目与客户之间的粘性。
在当下的房地产市场情形下，高端豪宅项目该何去何从，“私人定制”是否能成全自己，又不至于恶心别人，我们拭目以待！
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